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央妈降息后,房贷不必提前还!

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1 央妈降息后,房贷不必提前还! 于 周四 六月 04, 2015 2:39 pm

一、等额本金和等额本息到底哪种适合你?

等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,所以如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。但是,真的是这样吗?

其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。

举个例子:

如果借款100万,30年还清,年利率5.65%,则月利率为0.4708%。


1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/360个月,即每月为2778元;

(1) 第一个月还款利息为:100万*0.4708%=4708元,则第一个月的实际还款额为4708+2778=7846元。

(2) 第二个月剩余本金为100万-2778=997222元,则第二个月要还的利息为:

997222*0.4708%=4694.92元,则第二个月的实际还款额为2778+4674.92=7472.92元

以此类推……

等额本金下30年共还款约185万元,共支付利息85万元。

2. 如果是等额本息,借款100万元,30年还清,年利率5.65%,月利率0.4708%,则每月还款额(含本、息)为5772.36元。

(1) 第一个月计算出的利息同样为4708元,第一个月只归还了本金5772.36-4708=1064.36元;

(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-1064.36=998935.64元,则第二个月应还的利息是4703元,即第二个月归还的本金为1069.36元

以此类推……

等额本息下,30年共还款约207万元,共支付利息107万元。

上图,这样大家看的更直观:




通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。

其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。

所以,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。

借用银行的钱,我们把结余下来的钱,投资利息只要比银行高,其实就是赚的。

【房价点评网提醒】

建议选择等额本息的还款方式,理由一,买房前期已经拿出了大额的现金,还款初期还款压力较大,等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高,可支配现金会越充沛,这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
二、哪类人适合提前还款VS不必提前还款
提前还款三类人:

1.传统保守党:钱只存银行,不做任何投资,不学习,不了解,不愿意承担任何风险的朋友,还是提前还了吧,为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责,觉得欠钱很有负担,心里压力超级大的朋友,为了你更好的睡眠质量,请你还了吧。
3.这一类是高人哦,还了房子的钱,又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友,相比你肯定有非常靠谱的投资渠道,并且肯定高于抵押贷款的利率,如果你身边有这样的朋友,请注意,请抱大腿,土豪,一块玩吧。
4.4等额本息还款期已经超过二分之一,可以提前还款,但是看准时间,节省的利息会比较多,其实节省的利息已经没有多少了。

建议不用提前还款的类型:

1.公积金贷款,商贷7折,8折,公积金贷款利率才3.75%,余额宝的投资你就已经平了,这么低的成本,你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一,剩下的利息已经越来越少,不用选择提前还款了,本金都已经还了大半了,每个月还的利息部分已经比较少了哦。
最后说上一句,其实思路很简单,找到年利率大于5.65%的投资产品就ok啦,你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境,是降息通道,借的钱越长越好,利息降了,第二年就可以享受新的低的利率哦。

【房价点评网提醒】

首先,如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。
也因为负利率的这个原因,所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些,但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的,很多人一开始的压力都非常大。这个时候,能减轻一点是一点。更重要的是,低利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是,现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500,可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱,可能只够吃个早餐了。时间值钱呀!

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